בעוד החגיגות לחיבור מודיעין לרכבת נמצאות בעיצומן, ולאחר 12 שנים מאז נוסדה, מתברר כי העיר עדיין לוקה במחלות ילדות,
שהעיקרית שבהן היא כישלון ביצירת אזור תעסוקה ראוי. אנשי נדל"ן סבורים שטעויות בתכנון המערך הכלכלי העירוני,
הן שיצרו את הבעיות שבהן נתונה העיר.

"אי אפשר להתעלם מנתוני ההצלחה של העיר: גידול סביר באוכלוסיית העיר וכן שביעות רצון מאיכות המגורים והחתך הסוציו-אקונומי של תושביה", אומר יו"ר לשכת השמאים רן וירניק. "העיר מתקרבת ל-80 אלף תושבים וצפויה להגיע ל-100 אלף תוך כחמש-שש שנים".

אבל ככל שמדובר בהיבטים אחרים של נדל"ן - עסקי ותשתיות - נפלו בעיר מספר כשלים. האחד, ההחלטה לפתח את המע"ר (מרכז עסקים ראשי) סביב ואדי ענבה שנדחתה שוב ושוב, מה שגרם ליצירת רובעי מגורים 

מנותקים זה מזה - עם מרכזים מסחריים שכונתיים קטנים, אבל ללא מרכז עסקים ראשי ברור, כנדרש מעיר גדולה.

כשל שני נוגע לתכנון אזור התעשייה העירוני, דבר שגרם לזה שמודיעין נהפכה לעיר שינה, שתושביה יוצאים ממנה לגוש דן, בדרך כלל.

והשלישי, קשור לנגישות אל העיר וממנה - מודיעין מסתמכת על ציר תחבורה אחד, 443, הפקוק לעייפה בשעות הבוקר, ושהנסיעה בו תל אביב וגוש דן סיוט מתמשך.

בעיה ארוכת טווח

כשל אחד, זה של המע"ר, עומד להיפתר בקרוב; כשל שני, של הנגישות ייפתר ברובו באמצעות קו הרכבת וכבישים חדשים. לעומת זאת, הכשל שקשור למוקד התעסוקה ואזור התעשייה העירוני, יישאר כבעיה שתלווה את העיר במשך שנים, להערכת אנשי נדל"ן הפועלים בעיר.

לקראת תחילת השנה האזרחית הבאה, ייפתח מרכז עזריאלי שהוקם במע"ר החדש, בהשקעה של כ-110 מיליון שקל.
מה שיספק מקום קניות ובילוי לתושבי העיר ובמקביל יגדיל את הפוטנציאל התעסוקתי. במקביל למרכז עזריאלי יבוצעו שלושה פרויקטים תחבורתיים מרכזיים: האחד, פתיחת קן מודיעין נתב"ג-תל אביב, שיאפשר נסיעה ישירה למרכז תל אביב בתוך רבע שעה.
השני, חיבור מלא של מודיעין לכביש המהיר תל אביב-ירושלים. השלישי, השלמת פיתוח הכביש שיסייע במיוחד לנגישות שבין איזור התעשייה של העיר לבין מטרופולין גוש דן.

"אני מעריך שבעוד שנתיים מודיעין תהפוך לעיר נורמלית, עם מע"ר ועם אזור תעשייה מודרני, ועם נתיבי תחבורה משופרים לגוש דן, שיהוו תמריץ חיובי עבור תושבים ותיקים ועבור משפרי דיור חדשים", אומר וירניק.

לא כולם בטוחים בכך. מנכ"ל חברת הנדל"ן המניב אינטר ישראל, יורם בלומנטל ובני גפן, הממונה על תעשייה ולוגיסטיקה בחברה, אומרים כי פתיחת מרכז עזריאלי, המע"ר החדש והסדרת נושאי התחבורה אל העיר וממנה, אמנם משמעותיים בפיתוח העיר, אבל לא יפתרו באופן בסיסי את בעיית העורף התעסוקתי שחסר למודיעין.

"כיצד ייתכן שלעיר מרכזית בישראל, שמתוכננת להיות בת רבע מיליון תושבים, אין אזור תעשייה משמעותי?", תוהה גפן.
"כבר כיום משתרכים טורי מכוניות ארוכים אל מחוץ לעיר בשעות הבוקר ואליה חזרה בשעות הערב, וגם לאחר פתיחת הכבישים החדשים,
המצב עלול להחמיר, אם לא יימצא לה פתרון תעסוקתי אסטרטגי".

תעשייה במערב העיר

למודיעין שני אזורי תעשייה. בעיר קיים אזור מלאכה קטן המתמקד בתעשיות קלות, מוסכים ובתי מלאכה -שאותו אי אפשר להחשיב כאזור שיכול לספק אוכלוסייה של 80 אלף איש ויותר.

אזור התעשייה הגדול, במערב העיר, היה אמור להיות אזור התעסוקה העיקרי, ואולם כיום מדובר ב-800 דונם שוממים, שאמנם בוצעו בהם עבודות תשתית בהיקף גדול אך היזמים שרכשו את הקרקע ממינהל מקרקעי ישראל מוכנים להיפטר ממנה לכל המרבה במחיר.

בסוכנות הנכסים "אינטר ישראל" מעריכים כי הסיבה לכשלון הצורב הינה שגיאה תכנונית קשה של האדריכל משה ספדיה, שהקים את אזור התעסוקה במתכונת של פארק היי-טק בנוסח "עמק הסיליקון" עם מבנים מצופים אבן וזכוכית, בזמן שחברות ההיי-טק לא רצו לעבור הנה והעדיפו את גוש דן. יחד עם זאת, מדגיש גפן, ניתן לתקן את השגיאה ולהתאים את ייעוד הפארק לצרכיה של מודיעין ולאכלסו בחברות העוסקות ב"תעשיות מסורתיות" כגון חברות ייבוא, שיווק, אכסון והפצה, מסחר סיטונאי - במשולב עם מספר מסוים של חברות העוסקות בתעשיות עתירות יידע.

הערך המוסף, מוסיף גפן, הוא בכך שיתקיים איזון נכון בין מחירי קרקע אטרקטיוויים וארנונה נמוכה שתמשוך חברות איכותיות לכאן, לבין המענה המיידי שיעניקו אותן חברות לבעיית התעסוקה בעיר. כמענה לצורכי העיר מציעים ב"אינטר ישראל" להקים מנהלת לאזור התעשייה שתכלול נציגות של העירייה, מינהל מקרקעי ישראל ומשרד הפנים.

מעיריית מודיעין נמסר בתגובה: "עם תכנון העיר מודיעין בשנות ה-90, תוכנן אזור התעסוקה בעיר להוות מוקד לחברות היי-טק בישראל. התכנון התבצע לפני התנפצות "בועת ההיי-טק", והתב"ע באזור הותאמה לצרכים שנבעו מהתכנון עליו מדובר. עם זאת, לאור המציאות החדשה שנוצרה והצמצום במספר חברות ההיי-טק, אין ביקוש רב לשטחי היי-טק באזור. לכן, העירייה פועלת מול מינהל מקרקעי ישראל לקבלת הקלות בתוכנית בניין עיר שיאפשרו גם לעסקים אחרים להגיע לאזור התעסוקה.

"כיום, במקום מבנה פעיל של חברת שער העיר ואחד נוסף בבנייה, ושלושה מרכזים לוגיסטיים נמצאים בהליכי הקמה: המרכז הלוגיסטי הארצי של מד"א, הכולל בית ספר לפרמדיקים, בנק הדם, מרכז רכב ועוד; מרכז לוגיסטי של חברת הפנינג ומרכז לוגיסטי נוסף של חברת קרביץ. העירייה מציעה תעריפי ארנונה אטרקטיוויים לעסקים חדשים באזור וזירוז תהליכים לקבלת אישורים לבנייה. ראש העיר נפגש מדי שבוע עם יזמים שונים, וכאמור מספר עסקים ייבנו במקום. העירייה תמשיך ותפעל לקידום אזור התעסוקה בעיר".